# Le plan comptable pour SCI : les comptes essentiels à connaître
La gestion comptable d’une Société Civile Immobilière représente un enjeu majeur pour tous les associés qui souhaitent optimiser leur patrimoine immobilier. Bien que la SCI bénéficie d’un régime juridique civil, elle n’échappe pas aux obligations comptables, dont la complexité varie selon le régime fiscal choisi. La maîtrise du plan comptable adapté aux spécificités des SCI permet non seulement de respecter les exigences légales, mais également d’assurer une transparence financière indispensable entre associés. Que vous optiez pour l’impôt sur le revenu ou l’impôt sur les sociétés, comprendre les comptes essentiels du plan comptable général devient un atout stratégique pour piloter efficacement votre structure immobilière et anticiper les déclarations fiscales.
La nomenclature comptable PCG adaptée aux sociétés civiles immobilières
Le Plan Comptable Général constitue le référentiel normatif qui structure l’ensemble des écritures comptables des entreprises françaises. Pour les Sociétés Civiles Immobilières, cette nomenclature s’adapte aux particularités de l’activité immobilière, tout en conservant l’architecture générale du PCG. La compréhension de cette organisation vous permet d’enregistrer correctement chaque opération financière et de produire des documents comptables conformes aux attentes de l’administration fiscale.
Les classes de comptes du plan comptable général applicables aux SCI
Le PCG organise les comptes en huit classes principales, chacune regroupant des opérations de même nature. Pour une SCI, vous utiliserez principalement les classes 1 à 7, qui couvrent respectivement les capitaux, les immobilisations, les stocks (rarement utilisés), les tiers, les comptes financiers, les charges et les produits. Cette structure logique facilite la lecture du bilan et du compte de résultat, tout en permettant une analyse financière précise de votre patrimoine immobilier. Chaque classe se subdivise ensuite en comptes à deux, trois ou quatre chiffres, offrant un niveau de détail croissant selon vos besoins de gestion.
Les spécificités comptables des SCI selon le régime fiscal IR ou IS
Le régime fiscal de votre SCI détermine directement l’étendue de vos obligations comptables. Une SCI soumise à l’impôt sur le revenu peut se contenter d’une comptabilité de trésorerie simplifiée, qui enregistre uniquement les flux financiers réels. En revanche, une SCI ayant opté pour l’impôt sur les sociétés doit tenir une comptabilité complète en partie double, incluant bilan, compte de résultat et annexes. Cette différence fondamentale impacte le nombre de comptes que vous devrez mobiliser au quotidien, ainsi que le niveau de détail requis dans vos enregistrements comptables.
L’obligation de tenue comptable selon l’article 1855 du code civil
L’article 1855 du Code Civil impose au gérant de rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois par an. Cette obligation implique nécessairement la tenue d’une comptabilité, même sommaire, permettant de justifier l’utilisation des fonds de la société. Même si la loi n’exige pas formellement un bilan complet pour les SCI à l’IR, la jurisprudence considère qu’une absence totale de comptabilité peut caractériser une faute de gestion du gérant. Vous avez donc tout intérêt à structurer vos enregistrements comptables dès la création de votre SCI, indépendamment du régime fiscal choisi.
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La comptabilité de trésorerie versus la comptabilité d’engagement pour les SCI
Dans la pratique, la majorité des SCI à l’impôt sur le revenu adoptent une comptabilité de trésorerie. Concrètement, vous enregistrez les opérations uniquement au moment où elles se traduisent par un encaissement ou un décaissement sur le compte bancaire de la SCI. Ce mode de suivi, souvent tenu sur un tableur ou au moyen d’un logiciel simplifié, suffit à renseigner la déclaration 2072 et à présenter des comptes lisibles aux associés.
La comptabilité d’engagement, obligatoire pour les SCI à l’IS et pour celles soumises à des obligations comptables renforcées, fonctionne différemment. Vous comptabilisez chaque opération dès qu’elle naît juridiquement (facture émise, facture reçue, contrat de prêt signé), même si le flux de trésorerie interviendra plus tard. Ce système en partie double implique de suivre les créances, les dettes, les amortissements et les provisions, afin de produire un bilan et un compte de résultat reflétant fidèlement la situation patrimoniale et financière de la SCI.
Comment choisir entre ces deux méthodes pour votre SCI ? Si vous êtes au régime IR, avec un ou deux biens en location nue et peu de mouvements, la comptabilité de trésorerie reste généralement suffisante, à condition d’être rigoureux dans le classement des justificatifs. En revanche, dès que la structure grandit, que vous multipliez les biens ou que vous envisagez des arbitrages patrimoniaux complexes, basculer vers une comptabilité d’engagement – même sans y être juridiquement contraint – offre une vision plus fine de la rentabilité et sécurise vos échanges avec l’administration fiscale.
Les comptes de classe 2 : immobilisations corporelles et incorporelles en SCI
La classe 2 du plan comptable regroupe les immobilisations, c’est-à-dire les biens destinés à rester durablement dans le patrimoine de la SCI. Pour une société civile immobilière, il s’agit principalement des terrains, constructions, droits réels immobiliers et, plus marginalement, de certains frais liés à l’acquisition et à la structuration du patrimoine. Bien maîtriser ces comptes est essentiel : ce sont eux qui traduisent, dans la comptabilité, la valeur de votre parc immobilier et les investissements réalisés.
Le compte 211 pour l’enregistrement des terrains et droits fonciers
Le compte 211 – Terrains est utilisé pour comptabiliser le coût d’acquisition des terrains nus ou des droits fonciers attachés à un bien immobilier (droit de superficie, servitudes acquises, etc.). On y enregistre le prix d’achat hors frais accessoires, qui peuvent être ventilés dans d’autres comptes selon la méthode retenue (frais de notaire, commission d’agence, droits d’enregistrement…). Contrairement aux constructions, les terrains ne sont pas amortissables en comptabilité, car ils ne sont pas censés se déprécier dans le temps.
En SCI, ce compte est particulièrement important lorsque vous achetez un ensemble immobilier comprenant à la fois le terrain et les bâtiments. Il convient alors de ventiler le prix global entre la valeur du terrain (211) et celle des constructions (213), souvent à partir des informations figurant dans l’acte notarié ou d’une estimation. Une mauvaise ventilation peut avoir des conséquences sur le calcul des amortissements et, à terme, sur la valorisation de la SCI et la gestion de la plus-value en cas de cession.
Le compte 213 relatif aux constructions et immeubles de rapport
Le compte 213 – Constructions regroupe l’ensemble des immeubles bâtis détenus par la SCI : logements, locaux professionnels, parkings, annexes, etc. On y enregistre le prix de revient des bâtiments, c’est-à-dire le coût d’achat, augmenté le cas échéant des travaux de construction ou d’agrandissement qui augmentent la valeur de l’ensemble. Ces immobilisations sont, à la différence des terrains, amortissables sur leur durée d’utilisation estimée.
Dans une SCI de location, le compte 213 constitue le cœur du patrimoine immobilier de la société. C’est à partir de ce compte que seront calculés les amortissements (en SCI à l’IS) et que l’on pourra suivre l’historique des investissements. Vous pouvez, si vous le souhaitez, détailler ce compte par immeuble ou par lot (par exemple 2131 – Immeuble A, 2132 – Immeuble B), ce qui facilite le suivi de la rentabilité bien par bien et la préparation d’un arbitrage (vente d’un immeuble, refinancement, etc.).
Les comptes 2131 et 2135 : distinction bâtiments sur sol propre et sol d’autrui
Le Plan Comptable Général prévoit des subdivisions du compte 213 pour distinguer la nature juridique des constructions. Le compte 2131 – Constructions sur sol propre est utilisé lorsque la SCI est à la fois propriétaire du terrain et du bâtiment. À l’inverse, le compte 2135 – Constructions sur sol d’autrui concerne les bâtiments édifiés sur un terrain qui n’appartient pas à la SCI (bail emphytéotique, droit de superficie, etc.).
Pourquoi cette distinction est-elle importante ? D’abord parce qu’elle reflète la réalité juridique et patrimoniale de l’investissement : en cas de bail emphytéotique, par exemple, la SCI ne détient pas le terrain en pleine propriété. Ensuite parce que la durée d’amortissement des constructions peut être adaptée à la durée résiduelle du droit réel détenu sur le sol. Enfin, cette ventilation précise facilite la lecture du bilan et la compréhension des risques attachés à chaque actif (renouvellement du bail, fin du droit de superficie, etc.).
Le compte 2181 pour les amortissements des constructions
Pour matérialiser la dépréciation progressive des immeubles dans une SCI soumise à l’IS, on utilise les comptes d’amortissement. Les constructions sont ainsi amorties, par exemple sur 25, 30 ou 40 ans selon leur nature et leur état. Dans la plupart des plans de comptes adaptés aux SCI, c’est le compte 2813 – Amortissements des constructions qui est utilisé. Toutefois, certaines nomenclatures internes ou logiciels dédiés aux SCI emploient des subdivisions proches du compte 218, ce qui explique que vous puissiez rencontrer la référence 2181 dans certains modèles.
Dans tous les cas, le mécanisme reste le même : à chaque clôture d’exercice, vous comptabilisez une dotation aux amortissements en charge (compte 681) et en contrepartie, vous créditez le compte d’amortissement (par exemple 28131 – Amortissement Immeuble A). Le cumul des amortissements vient diminuer la valeur nette comptable de l’immobilisation sans affecter la valeur d’origine inscrite au compte 213. En SCI à l’IR, ces amortissements ne sont pas retenus pour le calcul du résultat fiscal, mais ils peuvent rester utiles pour suivre la dépréciation économique réelle du parc.
Le compte 231 : immobilisations corporelles en cours et acomptes versés
Le compte 231 – Immobilisations corporelles en cours est utilisé lorsque la SCI réalise des travaux de construction, de rénovation lourde ou d’extension qui ne sont pas encore terminés à la clôture de l’exercice. Plutôt que de les enregistrer directement en charges, on les inscrit en immobilisations en cours jusqu’à la mise en service du bien, moment où ils seront transférés au compte 213. Cette méthode permet de refléter un investissement en cours de réalisation et d’éviter de fausser le résultat d’un seul exercice.
Ce compte accueille également les acomptes versés à des entreprises de travaux ou à des fournisseurs dans le cadre d’un chantier important. Vous suivez ainsi l’avancement financier et technique de l’opération. Une fois les travaux achevés et réceptionnés, vous soldez le compte 231 en débitant le compte 213 pour le montant global du projet. Pour une SCI qui réalise régulièrement des travaux importants, le suivi de ce compte est un véritable outil de pilotage des investissements.
Les comptes de classe 4 : gestion des associés, locataires et fournisseurs
La classe 4 regroupe l’ensemble des comptes de tiers : associés, locataires, fournisseurs, organismes sociaux, État, etc. Pour une SCI, ces comptes sont au cœur de la relation avec les partenaires de la société. Ils permettent de suivre les dettes et créances envers chacun, de sécuriser les flux entre la SCI et ses associés, et de contrôler les loyers dus ou encaissés. Une bonne maîtrise de ces comptes limite les litiges et renforce la transparence entre les parties prenantes.
Le compte 455 pour les appels de fonds et versements des associés
Le compte 455 – Associés – Comptes courants enregistre les mouvements financiers entre la SCI et ses associés en dehors du capital social (apports en compte courant, remboursements, avances pour travaux, etc.). Chaque associé dispose généralement d’un sous-compte dédié (par exemple 4551 – Associé 1, 4552 – Associé 2), ce qui permet de suivre précisément ce que la SCI doit à chacun, ou inversement. C’est l’un des comptes les plus sensibles en cas de contrôle fiscal ou de conflit entre associés.
Concrètement, lorsque vous réalisez un appel de fonds pour financer un achat ou rembourser un emprunt, le versement de l’associé sur le compte bancaire de la SCI est comptabilisé au débit du compte 512 (banque) et au crédit de son compte courant 455. Plus tard, si la SCI dispose de trésorerie excédentaire et décide de rembourser une partie de ces avances, l’écriture s’effectue en sens inverse. Tenir ce compte avec rigueur est indispensable pour prouver l’origine des fonds et éviter que certains remboursements ne soient requalifiés en revenus distribués.
Le compte 4562 relatif aux associés et comptes courants d’associés
Le Plan Comptable prévoit également le compte 456 – Associés – Opérations sur le capital, dont la subdivision 4562 est souvent utilisée pour enregistrer les apports en nature ou en numéraire en cours de réalisation. Dans certaines SCI, ce compte sert à transiter les mouvements liés à la libération progressive du capital ou aux opérations de cession de parts avant leur inscription définitive au compte 101 (capital social) ou 455 (compte courant).
En pratique, vous pouvez rencontrer le compte 4562 lors de la création de la SCI ou lors d’une augmentation de capital, lorsque les apports ne sont pas encore définitivement constatés. Une fois les formalités juridiques accomplies (signature des statuts ou de l’acte de modification, enregistrement, dépôt au greffe), les soldes de 4562 sont transférés vers les comptes définitifs. Ce jeu de comptes permet de distinguer, dans la comptabilité, ce qui relève des apports au capital de ce qui constitue de simples avances d’associés.
Le compte 411 pour la comptabilisation des loyers et créances locatives
Le compte 411 – Clients est adapté, en SCI, pour suivre les créances locatives. Lorsque vous tenez une comptabilité d’engagement, chaque loyer facturé au locataire (ou appelé via un avis d’échéance) est enregistré en produit dans le compte de loyers (classe 7) et en contrepartie au crédit du compte 411. Au moment de l’encaissement effectif sur le compte bancaire de la SCI, vous débitez le compte 512 et soldez tout ou partie du compte 411.
Ce compte permet de savoir à tout moment ce que chaque locataire vous doit, de repérer rapidement les retards de paiement et d’initier, si besoin, les procédures de relance ou de recouvrement. Dans une SCI à l’IR fonctionnant en comptabilité de trésorerie, vous pouvez vous en passer techniquement, mais l’utiliser reste très utile dès que le nombre de locataires augmente ou que les situations d’impayés se multiplient.
Les comptes 416 et 491 : créances douteuses et provisions pour impayés
Malheureusement, les impayés de loyers font partie des risques inhérents à toute activité locative. Pour les gérer correctement en comptabilité, le PCG prévoit des comptes spécifiques. Le compte 416 – Clients douteux ou litigieux sert à isoler les créances présentant un risque de non-recouvrement. Dès qu’une situation devient incertaine (multiples retards, procédure contentieuse, commandement de payer), vous transférez la créance concernée du compte 411 vers le compte 416.
En parallèle, vous pouvez constater une provision pour dépréciation dans le compte 491 – Dépréciations des comptes de clients. Cette provision vient diminuer la valeur des créances douteuses à hauteur du risque estimé (50 %, 100 %, etc.), tout en impactant le résultat via une charge (compte 68174). Si la créance est finalement encaissée, vous reprenez la provision en produit ; si elle est abandonnée, la perte devient définitive. Ce mécanisme, surtout utilisé en SCI à l’IS, permet de lisser l’impact des impayés sur le résultat et de présenter des comptes plus prudents.
Les comptes de classe 6 : charges d’exploitation spécifiques aux SCI
Les comptes de la classe 6 enregistrent l’ensemble des charges d’exploitation de la SCI : charges de copropriété, entretien, assurances, honoraires de gestion, taxes, intérêts d’emprunt, etc. Ce sont ces comptes qui alimentent, en grande partie, votre résultat fiscal et vos déclarations de revenus fonciers (SCI à l’IR) ou de bénéfices (SCI à l’IS). Bien les distinguer permet de savoir quelles charges sont déductibles, récupérables auprès des locataires ou supportées définitivement par la SCI.
Le compte 615 pour les charges de copropriété et entretien immobilier
Le compte 615 – Entretien et réparations (et ses subdivisions) est utilisé pour enregistrer les dépenses liées à l’entretien courant des immeubles, aux petites réparations et, dans de nombreux plans comptables SCI, aux appels de charges de copropriété. Ainsi, vous pouvez par exemple utiliser 61521 – Travaux d’entretien pour les interventions de plomberie, peinture, menuiserie, et 614 – Charges de copropriété ou une subdivision de 615 pour les provisions trimestrielles de syndic.
La distinction entre travaux déductibles et travaux non déductibles (amélioration, reconstruction) est cruciale, notamment pour une SCI à l’IR dont les associés déclarent des revenus fonciers. Les premiers sont immédiatement déductibles du revenu foncier, alors que les seconds viennent en principe augmenter le prix de revient du bien pour le calcul de la plus-value. D’où l’intérêt de créer des sous-comptes suffisamment détaillés pour retrouver facilement l’historique des dépenses en cas de contrôle ou de cession du bien.
Le compte 6261 : enregistrement de la taxe foncière et taxes immobilières
La taxe foncière et certaines taxes assimilées représentent un poste de charge important pour de nombreuses SCI. Selon les plans de comptes, elles sont enregistrées soit dans un sous-compte de 635 – Autres impôts, taxes et versements assimilés (par exemple 63512 – Taxe foncière), soit, dans des nomenclatures simplifiées, dans un sous-compte de 626. Lorsque vous utilisez un compte de type 6261 dédié aux taxes immobilières, veillez à conserver une cohérence sur l’ensemble des exercices.
Sur le plan fiscal, la taxe foncière est en principe déductible des revenus fonciers pour les SCI à l’IR, à l’exception de certaines fractions récupérables sur les locataires (comme la taxe d’enlèvement des ordures ménagères). D’un point de vue pratique, séparer clairement la taxe foncière des autres frais (assurances, honoraires, travaux) vous aide à remplir plus facilement la déclaration 2072 ou la liasse fiscale 2065 selon le cas. Là encore, un sous-détail par immeuble peut être très utile pour suivre la rentabilité nette bien par bien.
Le compte 661 relatif aux intérêts d’emprunt et charges financières
Le compte 661 – Charges d’intérêts regroupe les intérêts versés au titre des emprunts contractés par la SCI, ainsi que, le cas échéant, certains frais financiers (intérêts de découvert, agios…). Pour un crédit immobilier classique, c’est généralement le sous-compte 6611 – Intérêts des emprunts et dettes qui est utilisé. En SCI à l’IR, ces intérêts sont déductibles des revenus fonciers, tandis qu’en SCI à l’IS, ils diminuent le résultat imposable de la société.
Pour optimiser la gestion financière de votre SCI, il est recommandé de distinguer les intérêts par emprunt ou par immeuble lorsque cela est possible (via des sous-comptes : 66111, 66112, etc.). Vous pouvez ainsi comparer plus finement le coût du financement à la rentabilité locative du bien. De plus, conserver le tableau d’amortissement de chaque prêt est indispensable pour vérifier la concordance entre les écritures comptables, les montants prélevés par la banque et les intérêts effectivement déductibles.
Les comptes de classe 7 : produits locatifs et revenus immobiliers
La classe 7 enregistre tous les produits de la SCI : loyers, refacturations de charges, indemnités d’assurance, subventions, produits financiers éventuels. C’est cette classe qui permet de mesurer les recettes générées par votre patrimoine immobilier. Bien ventiler les produits entre loyers et charges récupérables facilite ensuite la préparation des déclarations fiscales et l’analyse de la performance de vos investissements.
Le compte 752 pour les revenus des immeubles de rapport et loyers perçus
Dans le plan comptable général, le compte 706 – Prestations de services est souvent utilisé pour les loyers. Toutefois, de nombreux plans de comptes adaptés aux SCI préfèrent recourir à un compte de type 752 – Revenus des immeubles, plus explicite pour une activité de location. Ce compte enregistre les loyers hors charges dus par les locataires, qu’ils soient encaissés ou simplement facturés selon que vous tenez une comptabilité de trésorerie ou d’engagement.
Pour affiner votre suivi, vous pouvez créer des sous-comptes par immeuble ou par catégorie de biens (logements, parkings, locaux commerciaux). Cette granularité vous permet de calculer facilement des indicateurs clés comme le rendement brut ou net, le taux de vacance ou le niveau moyen de loyer par mètre carré. Elle facilite également la justification des montants déclarés en cas de contrôle de l’administration fiscale.
Le compte 7583 : quote-part des associés dans les charges récupérables
Le compte 758 – Produits divers de gestion courante comprend différentes subdivisions, dont certaines sont spécifiquement utilisées par les SCI pour enregistrer les charges récupérables auprès des locataires. Un sous-compte comme 7583 peut ainsi être dédié à la refacturation des charges de copropriété ou des dépenses d’entretien mises conventionnellement à la charge des occupants. Vous enregistrez alors, en produit, les sommes remboursées par les locataires, en contrepartie d’un encaissement bancaire ou d’une créance client.
Pourquoi isoler ces montants ? Parce que, sur le plan fiscal, les charges récupérables viennent généralement neutraliser des charges déductibles supportées par la SCI (comptes 614 ou 615). En pratique, vous déduisez les charges pour leur montant brut, puis vous réintégrez en produit ce qui est remboursé par les locataires. Présenter distinctement ces flux permet de vérifier que la SCI ne déduit pas deux fois la même dépense, tout en offrant une vision claire de ce qui est réellement supporté par la société et de ce qui est in fine payé par les locataires.
Les comptes de classe 1 : capitaux propres et emprunts bancaires de la SCI
Les comptes de classe 1 regroupent les capitaux propres de la SCI (capital social, réserves, résultat, report à nouveau) ainsi que les dettes financières à long terme (emprunts bancaires, dépôts de garantie reçus, etc.). Pour les associés, cette classe reflète la structure de financement de la société : part de fonds propres, recours à l’endettement, historique des bénéfices conservés ou distribués. Une lecture attentive de ces comptes est indispensable avant toute décision de distribution, de refinancement ou de cession de parts.
Le compte 101 pour le capital social et parts de la SCI
Le compte 101 – Capital enregistre le montant du capital social de la SCI, tel qu’il figure dans les statuts. Il est subdivisé si nécessaire pour distinguer les différentes catégories de parts ou les apports en nature et en numéraire. Lors de la création de la société, les apports définitifs des associés sont crédités au compte 101, en contrepartie du compte bancaire (pour les apports en numéraire) ou des comptes d’immobilisations correspondants (pour les apports en nature d’immeubles, par exemple).
Ce compte ne varie ensuite qu’en cas de modification statutaire (augmentation ou réduction de capital). Il constitue un élément clé pour le calcul des droits de chaque associé et pour la répartition des résultats. Pour éviter toute confusion entre capital et apports temporaires, veillez à ne pas comptabiliser les avances ponctuelles des associés dans le compte 101, mais bien dans leurs comptes courants (455). En cas de contrôle, cette distinction formelle entre capital social et comptes courants d’associés est déterminante.
Le compte 164 relatif aux emprunts immobiliers et crédits bancaires
Le compte 164 – Emprunts auprès des établissements de crédit enregistre le capital restant dû des prêts contractés par la SCI pour financer l’acquisition ou la rénovation de ses immeubles. À la mise en place du crédit, vous créditez le compte 164 du montant du capital emprunté et vous débitez le compte bancaire ou un compte de liaison selon les modalités de décaissement. Ensuite, à chaque remboursement de mensualité, vous diminuez le compte 164 de la part de capital remboursée, tandis que les intérêts sont enregistrés en charge dans le compte 661.
Pour une gestion fine, il est conseillé d’ouvrir un sous-compte 164 par emprunt (par exemple 1641 – Emprunt Immeuble A, 1642 – Emprunt Immeuble B). Vous pouvez ainsi rapprocher facilement vos écritures du tableau d’amortissement fourni par la banque, vérifier le capital restant dû à tout moment et simuler les effets d’un remboursement anticipé ou d’un refinancement. Ces informations sont précieuses lors des arbitrages patrimoniaux et des discussions entre associés sur la stratégie d’endettement de la SCI.
Le compte 110 : report à nouveau et affectation du résultat comptable
Le compte 110 – Report à nouveau (créditeur) et, le cas échéant, 119 – Report à nouveau (débiteur) traduisent l’accumulation des résultats des exercices précédents qui n’ont pas été distribués ou qui n’ont pas été affectés à une réserve spécifique. À la clôture de chaque exercice, après approbation des comptes par l’assemblée des associés, le résultat (bénéfice ou perte) de l’exercice précédent est viré soit en report à nouveau, soit en réserve, soit distribué entre les associés.
Pour une SCI à l’IS, la bonne utilisation du compte 110 garantit la cohérence des capitaux propres dans le temps et conditionne la capacité de distribution de dividendes. En SCI à l’IR, même si la société n’est pas imposée elle-même, suivre le report à nouveau reste utile pour apprécier l’historique des résultats et la politique de distribution ou de capitalisation des bénéfices. En pratique, lors de l’assemblée annuelle, vous devrez toujours décider de l’affectation du résultat : mise en réserve, report à nouveau, distribution partielle… Le compte 110 matérialise ces décisions dans la comptabilité et assure une traçabilité claire des choix faits par les associés.